要合格的房子！漫画/朱江

    3·15楼市维权特别报道·调查

    又是一年3·15，“维权”、“打假”再度成为楼市热门字眼。北京晨报房产周刊特推出“3·15楼市维权特别报道”——将过去一年中人们最关注的维权信息加以梳理，将最新维权案件给予曝光，将最实用的维权常识进行专业解读。在本期特刊中，读者将通过我们和焦点网的联合调查，了解购房过程中哪些环节最容易产生纠纷，并通过参与互动性知识竞赛在提升维权水平的同时，更有机会获得丰厚奖品。

    本报3·15调查结果出炉8成业主有过纠纷困扰

    值“3·15消费者权益日”到来之际，本报联合焦点网举行了楼市维权大型调查活动。截至记者发稿前，已有4712名网友参加了此次调查。结果显示，8成受访者曾经遭遇房产纠纷。房屋质量、交房收房纠纷、物业费纠纷以及配套不兑现、开发商擅自变更规划等7类问题，成为最多发、最受关注的房产纠纷类型。

    本次调查从消费者最关心的维权热点和难点问题着手，设置了新房、二手房、租赁市场、物业管理等多个调查板块。统计数据显示，绝大多数受访者都曾遭遇房产纠纷，房地产企业的诚信度仍然有待提高。发生纠纷最多的是在新房的购买和入住过程中，其中有关建筑质量问题和开发商承诺不兑现的纠纷最多，分别占14%；其次是合同陷阱和虚假宣传方面的纠纷，均占12%；面积缩水和延期交房纠纷的发生率也居前列，分别占10%和8%。

    1 房屋质量

    关注度：★★★★★

    典型案例：去年9月底交房时，长河玉墅“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主作了道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场。

    维权点评：近日建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，从今年3月1日起,全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。违规验收的将记入不良记录或给予其他处罚。“一户一验”后，如果开发商的房子出现质量问题就会面临整修，这样就会出现延期交付的可能。如出现延期交付，消费者就有权根据相关规定要求开发商赔偿。

    2 收房流程

    关注度：★★★★★

    典型案例：元月一日开始执行的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》中明确指出要“先交房后收钱”，但仍有个别开发商为避免个别业主因小问题而拒绝收房，多数开发商不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式，如出现业主不满，解决的办法就是让物业限时维修，还可接受退房。

    维权点评：据广东广大律师事务所北京分所律师庄清忠介绍，收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。“事实上是大家没有搞清楚合同关系，开发商有意混淆合同中的买卖关系与委托关系。”此外，开发商在合同中对品牌产品配置玩文字游戏，也是导致收房纠纷的普遍问题。

    在现实操作中，收房纠纷多数是通过物业及时维修或是免交几个月的物业费解决，问题严重的最多就是退房。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。

    “不过，今后购房人要是看房后不满意拒绝收房，直至演变为因房屋质量而延期交房，这对开发商影响是很大的。”庄清忠分析道。

    3 变更规划

    关注度：★★★★★

    典型案例：某别墅项目的业主刘先生(化名)收到开发商的规划变更通知，自己购买的两层别墅要被改建成6层板楼。按照当时的合同，刘先生只有两种选择，要么在15天之内退房，要么就同意变更。擅自改变原有规划的开发商却没有明确的违约责任。

    维权点评：广大(北京)律师事务所庄清忠律师告诉记者，以往购房人对产品的规划方案无从了解。开发商通过业主听证即可变更建设方案，业主不同意就必须在15日内退房，否则视为认可。而开发商仅仅为违约向退房业主支付极少补偿即可。今年启用的新版合同要求房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中。开发商向业主承诺的建设方案要和公示内容一致。这意味着今后开发商变更规划首先要承担明确的违约责任。同时，建委接到业主举报核实后，可以责令开发商停工。开发商违规改变规划不仅难度大，代价也将巨大。

    4 配套设施

    关注度：★★★★★

    典型案例：去年年底，丰台蓝调国际业主集体拒绝收房，因为发现开发商交房时“大片公共区域还是黄土露天，绿化、停车场和会所等配套设施都没完工，根本不达标”。开发商认为，先前合同中有约定，只要取得相关部门“验收备案表”就可以交房，证件都齐备所以并不违约。

    维权点评：不少业主都曾遭遇过类似的情形。按照旧的购房合同条款，验收备案就可以交房。今年年初我市启用了新版购房合同，补充了关于配套需同步交付的条款，要求承诺并满足房屋交付时市政公用基础设施和公共服务等其他设施达到的条件。北京市律师协会房地产专业委员会委员、北京隆安律师事务所陈旭律师表示，在新合同进一步落实配套同步交付规定的同时，政府也应提高竣工验收标准、严格备案，从源头上杜绝此类纠纷的发生。