近几年，随着呼和浩特市城建步伐的加快，呼市终于改变了城市旧有的用地模式，在相对较小的面积上兴建起一幢幢标志性的高层建筑，它不仅改变了呼市往日低矮陈旧的城市面貌，也大大增强了城市的立体感。可是，在地产市场繁荣的同时，我们不能不注意到：地产商家面临的却是“几家欢乐几家愁”的无奈。     3600米：孕育大智慧和高风险     中山路，被誉为“青城第一街”，长度3600米。大大小小来自外地的、本地的地产商家在这里登台亮相，各以自己的运作理念实践着所期望的地产开发目标。然而，相对于北京、上海等大城市而言，呼市仅仅是一个中等城市，是否有消费能力支撑3600米商业街的消费额度，业内人士表示出更多的是担心，而不都是乐观。     首先，商业街的建设不应该在交通大动脉上，而中山路作为呼市最主要的交通大动脉，交通流量是非常可怕的。     另外，作为一个首府城市，按照内蒙古社科院经济所做的一项测算，呼市的购买能力每平方米是8000块钱，一个5万平方米的购物广场应该是以4个亿的消费潜力作为支撑，现在呼市中山路上大大小小店铺总的土地面积达80万平方米，保守估计需要64个亿的消费潜力，占到呼市商品零售额的一半，如果加上商用的空间面积，需要近100多亿元的商品零售总额来支撑这样3600米的长街，呼和浩特消费潜力到底有没有这么大的购买能力?理想是我们所期待实现的，而消费的现实同样是我们立足的基础。呼和浩特的居民都亲眼目睹了老联营商场的改造，民族商场、天元商厦、金鹏商厦、维多利购物广场等的兴衰和变化，如今，首府广场——这样一个大型主题卖场的兴建又将会是一种什么样的状态?能够带给呼和浩特零售业什么样的变化?我们将拭目以待。     地产开发的所为与所不为     今年，首府地产市场投资不断上升，销售日渐火暴，呼市地产业迎来黄金时代。但据业内人士讲，呼市的开发商和地产商目前有近400家，每年有项目的仅有50—80家。从总体上讲，在呼市地区成长起来的大多数操作地产项目或者商业地产项目的公司，最早是做施工队，即老百姓说的“包工头”，做过一段时间之后，转向地产项目开发，甚至是商业地产项目的开发；而在2002年以前的房地产开发模式一般是这样的：先取得一块土地的用地意向，通过立项，然后自筹一部分资金，先进入开发，补办各项手续，通过银行融资，施工方垫资等等手段完成楼盘建设。实际上项目操作成功与否就取决于卖楼的能力。如此进行开发的地产项目在市场运作中，风险相当大。一旦资金链出现问题，对于开发公司来说结果将是致命的。     这样的房地产公司一旦在市场利益的驱动下，进入了自己根本无力运营的商业地产领域，必然会导致严重的后果。比如：无视商业地产本身的运营规律，沿用住宅项目开发的经验进行分割出售，“摊位”概念的盛行就是明证。且不说今后的经营将怎样进行，单就投资者权益而言，投资者面临的就有以下几个方面的风险：     产权不完整：摊位的投资者，依据国家的有关规定可能永远也不可能拿到合法的产权证明。因此，消费者或业主的应有权益实际上已经被“虚化”了。     面临整体经营的风险：市场运营有好有坏，而且与经营者的能力直接相关，摊位作为小概念不可能左右整体经营运作。因此，经营一旦失败，投资者将很难收回成本。     商业地产的自身规律没有得到应有的遵循：有的地产商家认为同样的地产经验可以克隆，可以复制到相关的领域中去。事实证明，盲目克隆其他领域的成功经验也是导致一些商家运营失败的重要因素。     地产市场发展中的瓶颈     在房地产投资火暴的同时，消费者极为关注的楼盘价格一路看涨。据呼市城市经济调查队资料显示，一季度房屋销售价格与去年同期相比上涨1.4％。其中，住宅上涨幅度最大，比去年同期上涨了5.8％，商业用房销售价格比去年同期上涨了2.7％。在住宅中，经济适用住房上涨幅度最大，比去年同期上涨5.2％。         据了解，随着国家土地供应政策的紧缩，目前呼市地区的土地价扬，市中心的最高地价每亩达到了100多万元，环中心地带的土地价格在60—70万元之间，城市周边的地价每亩大约30—40万元，就连刚投入兴建的金桥开发区的地价也达到了每亩25万左右。业内资深人士分析，开发商建筑成本中土地价格所占比例很大，以环中心地带每亩50万元的土地价格为例，假定高层建筑的容积率为7，最后分析可知：每平方米分摊土地价格为107元左右。     除了土地成本，建筑成本是房价的另一部分构成。钢材、水泥等主要建筑材料涨价导致地产成本增加，住房价格上涨。另外，消费者对居住场所的位置、环境、户型、物业、楼盘信誉、小区绿化率等多方位要求日渐提高，开发成本自然增加。     此外，配套设施费，如水、电、暖、通信、道路、电梯等方面的开支，即开发商经常说的“七通一平”费用，每平方米也要摊上数百元不等。如果再遇到有产权利益的拆迁问题，拆迁成本又会成为不可忽视的成本。如此一来，房价自然水涨船高。     新一轮竞争在所难免     据了解，今年呼市有94幢高层建筑要拔地而起。开工和竣工的高层建筑主要有写字楼、商住混合楼、商厦等建筑形态，主要集中在呼伦路、光华街、中山路等城市轴心线上，特别是在呼伦路沿线集中了20多幢高层建筑。以首府广场为例，引进发达国家的“SHOPPING MALL”的经营管理模式，即：以大型零售业为主体，众多专业店为辅业的多功能商务服务设施形成的聚合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体，从而满足“一站购物，一家逛街，一天休闲”的现代消费新需求。     有专家认为，商业的发达程度是生活水平的体现。如果我们在一个“SHOPPING MALL”得到各种适应需求的满足，那么其他的商场是否会被消费者所忽略。反过来说，是否它们有存在的必要?它们可以生存下去吗?它们有市场竞争力吗?它们将会怎么样?等等。带着这样的困惑，笔者咨询了一些业内资深人士，有人表示：经营定位的失误是有些地产商、有些商业地产项目必然失败的根本原因。那么，错位经营是否就能够帮助其他的商业地产项目获得生存的机会和竞争的能力，这一切都需要市场的检验。     纵观呼和浩特房地产市场，缺少的不是好的项目，而是适合呼和浩特当前投资、消费需求的地产项目。不可怀疑的是，房地产业对一个地区经济的发展起着举足轻重的作用，呼和浩特的房地产市场乃至商业地产市场的健康、快速发展，将有力地推进首府经济建设，造福市民，拉动相关产业的繁荣。我们衷心的祝愿呼和浩特地产市场的明天能够更加美好。(文／高星艳　武凤生)